富力地產在土地購置、舊改、酒店“三駕馬車”的拉動下，積極去負債、拓城更、穩現金。

近日，富力地產成為廣州南沙區東涌鎮大同村更新改造項目的正式合作企業。僅隔一日，富力+保利聯合又以全體社員表決100%同意率成為廣州赤沙村舊改合作意向企業。

有“舊改王”之稱的富力地產在2019年業績會上表示，集團已簽約合作城市更新項目超70個，可售面積超4000萬平方米，其中92%的面積位于一線及二線城市，60%位于大灣區。目前，兩年內目標可轉化超1000萬平方米，對應貨值約2000億。

今年來，富力地產積極去杠桿降負債，先后發行了7億元超短融、4億美元的優先票據以及10億元的境內公司債。此外，手頭還有超過180億的中長期債券額度可供使用。2019年末，富力地產持有現金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產也基本能力償還今年所有債務。

在“三駕馬車”的拉動下，良性去杠桿，平衡利潤與負債，從而使公司業績穩步攀升。2020年5月，富力地產集團月內權益合約銷售總金額約為人民幣106.2億元，銷售面積達約881500平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積分別上升15%和8%。依據此前，富力地產為2020年制定的銷售目標為1520億元計算，前5月完成了全年銷售目標的24%。

加快推進舊改促城市更新

在房地產市場從增量向存量轉變的當下，城市更新業務成為眾多房企轉型發展新方向。2019年，富力地產在城市更新業務上取得重大進展，在三個城市的城市更新項目中，公司轉化了179萬平方米土地儲備。數據顯示，截至2019年底，富力地產已簽約的合作城市更新項目超過70個，規劃總建筑面積超過7000萬平方米，可售建筑面積超過4000萬平方米，為富力地產未來穩健增長奠定了基礎。

在富力地產已簽約的合作城市更新項目中，其一二線城市面積占比92%，大灣區面積占比60%。2020年，富力地產將目標設定為1520億元，同比增長10%。可見，富力地產手頭優質城市更新項目居多，城市更新也成為富力地產盈利增長的重要一環。

值得一提的是，基于城市更新業務的重要性，富力地產決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰略性土地儲備提供機會。2019年，富力地產在城市更新業務上動作頻頻：4月，富力地產正式成立了富力城市更新集團，隨后又相繼成立了富力陜西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團。

知名地產研究員嚴躍進指出，開發商做城市更新項目關鍵得有耐心和科學的開發理念，落實每個利益攸關者的相關問題。而且要對項目未來的盈利有一個精準的預測，才能有的放矢。

除了城市更新項目，富力地產還堅持多元化跨界發展，擴大酒店業務、增加投資性物業及物流倉儲。

數據顯示，2019年富力地產實現銷售額1382億元，營業收入908億元，在包括購物中心、寫字樓、物流倉儲等在內的商業板塊中，富力地產營業收入同比增長12%。此外，富力地產運營中酒店及投資性物業市值共計約850億元，物業投資及酒店營運合并營業額為82.4億元，該項業務也為公司帶來了持續穩定的收入和現金流。

有業內人士指出，酒店資產具有良好的保值、增值功能，既可以長期持有，在需要現金時又可以將其用于融資。2019年，富力地產來自非房地產開發業務的營業額為111.2億元，同比增長6%。

降負債頻融資提升“造血”能力

高杠桿、高負債、高周轉實現快速發展，是行業發展的常態之一，去杠桿降負債成為頭部企業的發展重點。

截至2019年底，富力地產約有622億元人民幣的債務在未來12個月內到期，其中包括191億元到期債券和可回售債券，263億元銀行貸款以及148億元信托貸款。

為了應對償債高峰，富力地產進行了多輪融資，今年以來先后發行了7億元超短融、4億美元的優先票據以及10億元的PPN，此外還有100億元公開債獲批待發行。上述100億元公開債計劃將全部用于償付今年到期的公司債券。

富力地產在今年一季度已經再融資約150億元人民幣。2019年末，富力地產持有現金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產也基本能償還今年所有債務。

而且，富力地產在2019年的拿地節奏也有所放緩。數據顯示，2019年富力地產拿地銷售比為0.17，同比進一步下降。從富力地產的謹慎的土地投資態度也可以看出，公司正在有意控制負債水平。

對于富力地產控負債的舉措，惠譽也給出了相對正面的評價。惠譽認為富力地產2020年拿地預算較2019年削減20%當屬合理，原因是截至2019年末該公司5800萬平方米的大規模土地儲備足以支持4-5年的合同銷售，從而為降杠桿提供了緩沖。而且在惠譽看來，富力地產的業務狀況較強，業務規模較大，業務多元化程度較高，且其開發物業的EBITDA利潤率高達30%左右，這彌補了該公司杠桿率較高的短板。

從融資成本看，富力地產融資利率處于6%-7%區間，且債務結構健康穩定，銀行貸款占比近半，資金成本也更低。但在民營房企群體中，富力地產融資成本較低，同時也低于7.1%的行業平均融資成本。另據不完全統計，2020年前四個月富力地產融資利率僅有5.6%。

4月29日，標普確認富力地產及子富力香港B+長期發行人信用評級，標普同時強調――由于富力地產積極再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位，富力地產不太可能遭遇流動性緊縮，目前流動性緊張狀況將逐步得到緩解。

來 源：長江商報