2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。此次修改信息量巨大，拓維房地產(chǎn)和建設(shè)工程法律部將新《土地管理法》的亮點(diǎn)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響以及新舊《土地管理法》的條款對(duì)照整理歸納如下：

一、亮點(diǎn)和重點(diǎn)

重點(diǎn)一：完善土地征收制度，保障農(nóng)民監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)和話語權(quán)。

解讀：該重點(diǎn)主要完善了以下三個(gè)方面：

1、首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定。以下6種情形需要征地的可以依法實(shí)施征收：

①軍事外交

②政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

③公益事業(yè)

④扶貧搬遷

⑤保障性安居工程

⑥成片開發(fā)建設(shè)

2、首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。過去是以土地征收原用途來確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

新法以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。

另外，在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了更加完善的保障體系。

3、完善了土地征收程序，將批后公告改為批前公告。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)當(dāng)召開聽證會(huì)修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在整個(gè)征地過程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報(bào)批以前，縣級(jí)以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議。

重點(diǎn)二：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可不通過國(guó)家征收直接入市

解讀：根據(jù)新法，在符合以下三個(gè)條件的情形下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

①符合規(guī)劃（工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途）

②依法登記

③三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意

此次修改取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，是重大的制度創(chuàng)新，也是本次修改的最大亮點(diǎn)。

重點(diǎn)三：新增宅基地自愿有償退出機(jī)制

解讀：此次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民在符合一定原則下退出宅基地。其原則是：

①自愿原則。政府不能強(qiáng)迫任何村民退出宅基地。

②有償退出。即農(nóng)民退出宅基地應(yīng)有合理的補(bǔ)償，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。

該修改旨在通過其他途徑保障農(nóng)村村民的居住權(quán)，緩解農(nóng)村地少人多的緊張現(xiàn)狀。

同時(shí)，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

重點(diǎn)四：對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行永久性保護(hù)。

解讀：新法把舊法的“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”，這個(gè)修改不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值的理念。

第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。

同時(shí)，原來土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個(gè)微調(diào)，具體的劃定的比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來確定。

重點(diǎn)五：為“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間

解讀：建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施，實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國(guó)土空間規(guī)劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨(dú)編制和審批，最終將被國(guó)土空間規(guī)劃所取代。

考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進(jìn)中，新《土地管理法》為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國(guó)家建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)和建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。

為了解決改革過渡期的規(guī)劃銜接問題，新《土地管理法》還明確：已經(jīng)編制國(guó)土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時(shí)在附則中增加規(guī)定：編制國(guó)土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。

重點(diǎn)六：合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限

解讀：長(zhǎng)期以來，地方對(duì)建設(shè)用地審批層級(jí)高、時(shí)限長(zhǎng)、程序復(fù)雜等問題反映強(qiáng)烈。新《土地管理法》適應(yīng)放管服改革的要求，對(duì)中央和地方的土地審批權(quán)限進(jìn)行了調(diào)整，按照是否占用永久基本農(nóng)田來劃分國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府的審批權(quán)限。

今后，國(guó)務(wù)院只審批涉及永久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國(guó)務(wù)院授權(quán)省級(jí)政府審批。同時(shí)，按照誰審批誰負(fù)責(zé)的原則，取消省級(jí)征地批準(zhǔn)報(bào)國(guó)務(wù)院備案的規(guī)定。

重點(diǎn)七：土地督察制度正式入法

解讀：土地督察制度旨在解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問題。從2006年開始，國(guó)務(wù)院就決定實(shí)施國(guó)家土地督察制度，對(duì)省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進(jìn)行督察。

在充分總結(jié)國(guó)家土地督察制度實(shí)施成效的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》在總則中增加第五條，對(duì)土地督察制度作出規(guī)定：國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國(guó)務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。

以此為標(biāo)志，國(guó)家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。

（來源： 拓維律師事務(wù)所、法律權(quán)威解讀）