新舊對比！新《土地管理法》7大亮點解讀以及對房地產開發的影響（2）

二、對房地產開發的影響

此次修法后，對房地產的開發以及目前的房地產格局會產生什么的影響呢：

問題一：新法允許集體經營性建設用地入市，是否意味著小產權房即將轉正？

答：集體經營性建設用地入市與小產權房轉正其實沒有必然關系。目前農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。因此，宅基地、農村公益性公共設施用地與可直接入市的集體建設經營性用地是不同的概念。

新法強調的集體經營性建設用地的重要特征是具有經營性，小產權房一般是用于住宅用途，即使現實中有些作為租賃或者其他經營性用途，但在法律上是難以界定為集體經營性建設用地的。

問題二：集體經營性建設用地入市，是否意味著開發商可以直接獲取集體經營性建設用地進行開發，有何限制？

答：農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

新法并沒有限制開發商獲取集體經營性建設用地，因此在未來，開發商是有可能通過獲取集體經營性建設用地，從而進行房地產開發的。但是根據新法規定，集體經營性建設用地入市后，在用途上應與原來的用途保持一致。

問題三：集體經營性建設用地入市，對樓市意味著什么，對目前的房價是否會有影響？

答：根據官方的回復，集體經營性建設用地入市，首先入市的土地要符合規劃，規劃必須是工業或者商業等經營性用途。第二個，它必須要經過依法登記。第三個，它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規劃的用途來使用土地。因此從這幾個方面來講，它不會對現有的房地產開發的土地市場造成沖擊，而且新法是2020年才開始實施，目前對房價不會產生太大影響。

附： 《土地管理法》新舊對比表

第一條

為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。

為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源， 節約集約和合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。

新增第六條

“ 國家實行土地督察制度。國務院設立國家土地總督察，代表國務院對省、自治區、直轄市人民政府和國務院確定的其他城市人民政府土地利用和管理情況進行監督檢查。”

第十一條改為第十二條

農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。

國家實行不動產統一登記制度，依法對土地以及房屋、林木等定著物進行登記。

農民集體所有的土地，由縣級以上人民政府不動產登記機構登記造冊，核發證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級以上人民政府不動產登記機構登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府不動產登記機構登記造冊，核發證書，確認農用地使用權和建設用地使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

刪除第十二條

依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

第十七條

各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃。

土地利用總體規劃的規劃期限由國務院規定。

各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、 國土規劃、國土空間開發和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃。

土地利用總體規劃的規劃期限由國務院規定。

第十九條

土地利用總體規劃按照下列原則編制：

（一）嚴格保護基本農田，控制非農業建設占用農用地；

（二）提高土地利用率；

（三）統籌安排各類、各區域用地；

（四）保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；

（五）占用耕地與開發復墾耕地相平衡。

土地利用總體規劃應當 堅持創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，綜合考慮資源環境承載能力，按照下列原則編制：

（一）嚴格保護 永久基本農田，控制非農業建設占用農用地；

（二）節約集約用地，提高土地利用率；

（三）優化土地利用結構和布局，統籌安排各類、各區域用地；

（四）保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；

（五）占用耕地與開發復墾耕地相平衡；

（六）維護群眾合法權益，保障群眾共享發展成果。

第二十條

縣級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，明確土地用途。

鄉（鎮）土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。

全國土地利用總體規劃和省、自治區、直轄市土地利用總體規劃應當對土地開發利用和保護作出總體部署和統籌安排。

市、縣土地利用總體規劃應當劃分土地用途分區，明確土地用途和管制邊界。

鄉（鎮）土地利用總體規劃應當確定每一塊土地的用途，并予以公告。

地方人民政府可以編制村土地利用規劃，作為鄉（鎮）土地利用總體規劃的組成部分。

編制土地利用總體規劃應當廣泛聽取公眾意見。

第二十一條第二款

省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。

省、自治區人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。

全國土地利用總體規劃，省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，以及跨省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。

第三十一條

國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。

國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。

省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃，監督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。

國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。 縣級以上地方人民政府應當采取措施，確保土地利用總體規劃確定的本行政區域內的耕地保有量不減少、質量不降低。

國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的 ，按照“占多少，補多少”的原則，由占用耕地的單位負責補充與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件補充或者補充的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于補充新的耕地。

縣級以上地方人民政府應當制定補充耕地計劃，監督占用耕地的單位按照計劃補充耕地或者按照計劃組織補充耕地，并進行驗收。”

第三十四條

國家實行基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區，嚴格管理：

（一）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；

（三）蔬菜生產基地；

（四）農業科研、教學試驗田；

（五）國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地。

各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上。

基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。

國家實行 永久基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃為 永久基本農田，嚴格管理， 實行特殊保護：

（一）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地內的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；

（三）蔬菜生產基地；

（四）農業科研、教學試驗田；

（五）國務院規定應當劃為永久基本農田的其他耕地。

各省、自治區、直轄市劃定的 永久基本農田應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上。

永久基本農田劃定以鄉（鎮）為單位進行，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。 永久基本農田應當落實到地塊，設立保護標志，并由鄉（鎮）人民政府將其位置、范圍向社會公告。

第三十六條第三款

禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。

“禁止占用 永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。

第四十三條

任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。

刪除

原第四十四條改為第四十三條

建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

第四十四條

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有土地的，可以依法實施征收：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程、搬遷安置工程建設的需要；

（五）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，由政府為實施城市規劃而進行開發建設的需要；

來源：拓維律師事務所、法律權威解讀